Lakás hitelek útvesztője: Hogyan is működik igazából? Mire figyeljek mielőtt neki vágok a nagy projektnek?
Sokunk álma a saját ingatlan. Legyen az ház vagy lakás. Össze szedtük Nektek a legfontosabb alapokat, hogy bátran vágjatok bele éltetetek egyik legnagyobb projektjébe.
Az első feladat felmérni a körülményeket. Vagyis megválaszolni a nagy kérdést: Meddig nyújtózkodhatunk?
Ezt a kérdést, -őszinték leszünk- nem egyszerű megválaszolni. Hogy miért? Mert ez sok mindentől függ. Pl.: Mennyire értékeli a bank az ingatlant, mennyi önrészem van, van-e meglévő hitelem, stb. Létezik azonban egy íratlan szabály/arány: Kb. a havi nettó jövedelem * 80 (házaspárok esetében a kettőtök jövedelme * 80). Azaz, ha ketten összesen 3.000 EUR-t visztek haza havonta, akkor kb 240.000 EUR-ig nyújtózkodhattok.
Milyen költségekkel számoljak ha ingatlant hitelt veszek fel?
Az ingatlan vásárás és hitel felvételkor sok járulékos költség merül fel, amit nem szabad alábecsülni. Ha van például egy ingatlan, amit 200.000€-ért hirdettek meg (Kaufpreis) akkor a költségek következőképpen alakulnak (példaképpen 30.000€ önrésszel számoltunk):
200.000 € vásárlási érték
+ 3,60 % Ingatlan közvetítői díj ( Makler – > 3% + Áfa)
+ 3,50 % Ingatlanszerzési adó (Grundewerbsteuer)
+ 1,10 % földkönyvezési díj (Eigentümereintragung)
+ 2,40 % közjegyző/ügyvédi díj (Kaufvertragserrichtung, Treuhandschaft) – ez az összeg alku képes
-30.000€ önrész
191.200 EUR a kifizetésre kerülő összeg
+ 4-5% Banki mellékköltség
» 200.000 EUR felvett hitel
A banki költségek a következőket tartalmazzák: bank földkönyvi bejegyzése, hitelszerződés elkészítése, stb. A pontos % függ a hitel összegtől, a hitelszerződés bonyolultságától, stb.
Vagyis ha 200.000€ az ingatlan ára és van 30.000€ önerőnk, akkor kb. 200.000€ hitelre van szükségünk, mert az önrészünk éppen hogy fedezi a mellék költségeket.
Nagyon nagy vonalakban számolhattok úgy, hogy az ingatlan ára +15% (lehet ez egy kicsit kevesebb lesz, de menjünk biztosra) az az összeg amire ténylegesen szükségetek lesz. Ebből ha levonjátok az önerőt, akkor megkapjátok kb azt a összeget, amennyi hitelt fel kell majd vennetek.
Kapok hitelt ha nincsen önerőm?
A bank általában 20-30% önrészt kér. Bár sok esetben 10-15% is elegendő, ez bonitás és ingatlan függő. Természetesen minél magasabb az önerő, annál ’jobb ügyfél’ az ember a bank szemében. Így annál jobb a hitel kondíció.
Ha az ingatlant nagyon magas értékre becsüli a bank, önrész nélkül is megoldható a hitel, de ebben az esetben általában rosszabb kondíciókkal kell számolni, mint az önrésszel rendelkező ügyfeleknek.
Karenz alatt hitelképes vagyok?
Igen. De a bank pontosan tudni szeretné, mi lesz veled a Karenz után. Ehhez igazolásokat is kér.
Milyenek az aktuális kamatok?
Minden ügyfél eldöntheti, hogy fix vagy változó kamatozású hitelt választ. A változó kamat jelenleg ±1%-nál van, de ez természetesen 3 vagy 6 havonta változik. A fix kamatok jelenleg (2018. szeptember) 1,5%-nál kezdődnek. Természetesen függ a futamidőtől, a bonitástól, vagyis az ügyfél scoring-jától.
Mit tehetek ha most még nem tudok/szeretnék ingatlant vásárolni, de a jövőben (pl.: pár év múlva) igen?
Rengeteg megtakarítási forma létezik, ami tökéletesen használható ingatlanokhoz. Itt egy a lényeg, minél előbb kezdi el az ember a takarékoskodást, annál kisebb havi összeg elég hosszú távon, hogy megvehessük az álom ingatlant. De mindemellett az önrészről sem szabad megfeledkeznünk.
Ami az ingatlanoknál szinte a legfontosabb, az a takarékoskodás. Nagyon sokan elfelejtik, pont a ház építők körében, hogy egy ingatlannak folyamatosan, a felépítés után is költségei vannak. Renoválások, javítások, sok esetben egy idő után ismét egy nagyobb befektetés szükséges, hogy ingatlanunk megőrizze értékét. Mindig jó ha van félretett pénzünk. Érdemesebb a hitelt úgy választani, hogy maradjon pénzünk takarékoskodni mellette, amiből esetleg akár előbb vissza is fizethetjük a hitelt, ezzel rengeteg kamatot megspórolva hosszú távon.
Amennyiben bármi egyéb kérdésetek merülne fel, vagy már a vásárlás előtt álltok, keressétek bátran kollégáinkat (Mikulai Dóra, Nóra Madai, Gabriella Richter) akik segítenek megtalálni a számotokra megfelelő bankot, hitel formát illetve előtakarékosságot.
Reméljük segítettünk eligazodni ebben az útvesztőben.
Szép hetet mindenkinek,
az OVB Bécs 1010 – pénzügyek magyarul csapata